英国海外房东报税：租金收入税和 NRL 计划
人在国内或其他地方，在英国收租，HMRC 会把你当作“非居民房东”（non-resident landlord）。没有申请的话，租金会先被预扣税。以下是官方规则的重点。
本页是一般信息，并非税务意见。我们不提供报税服务；个人情况请咨询合格会计师或查阅 HMRC 指引。
非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme）怎样运作
| 项目 | 规则 |
|---|---|
| 谁算非居民房东 | 通常居所在英国以外；个人一般指离开英国 6 个月或以上 |
| 谁负责预扣 | 代收租金的中介，不论金额；没有中介时，每周租金超过 £100 的租客 |
| 预扣多少 | 按基本税率，从租金减去他们代付的可扣除开支后计算 |
| 多久交一次 | 每季，季度结算日为 6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日、3 月 31 日 |
| 可扣除开支 | 完全为出租业务而产生、并非资本性质的开支，例如维修、保险、保养、中介费 |
申请收取不预扣税的租金（NRL1）
- 个人房东可在在线申请，或填写纸质 NRL1 表格寄回 HMRC。公司用 NRL2，受托人用 NRL3。
- 准备主要居住地址、UTR（纳税人参考号码，如有）、国民保险号码（如有），以及中介的参考号码（如适用）。
- 如果要授权税务代理人代你办理，不要用在线服务，要用纸质表格。
- HMRC 初步核查后会批准，之后可能再详细审查。条件是表格完整正确，而且 HMRC 相信你会履行英国税务责任。
- 批准后，中介或租客要收到 HMRC 的通知才可停止预扣。
批准以后
- 仍须在自我评税（Self Assessment）报税表申报租金收入，除非 HMRC 通知你不用。
- 如果已被预扣的税多于应缴，可在报税时抵扣；如果租金收入低于你可享的个人免税额，可用 R43 表格申请退税。是否可享个人免税额，要看你的国籍和居住情况，请查 GOV.UK。
其他海外房东常遇到的税
- 出售房产：非英国居民出售英国住宅房产，须在完成交易后 60 天内申报及缴付资本增值税，亏损或无税可交也要申报。
- 市政税：房产在租约之间空置或无人以此为主要住所，议会可能征收第二套房或长期空置附加费，见邮编体检。
常见问题
什么人算“非居民房东”（non-resident landlord）？
HMRC 的说法是：你在英国有租金收入，而“通常居所”（usual place of abode）在英国以外。个人一般以离开英国 6 个月或以上为准。这个定义只用于 NRL 计划，与你的税务居民身份是两回事。
为什么中介每季度扣走我两成租金？
如果你没有获 HMRC 批准“不预扣税收租”，中介（或每周租金超过 £100 的租客）须按基本税率从租金中预扣税款（先减去他们代付的开支），每季交给 HMRC。
获批准后是不是就不用交税？
不是。获批准只代表租金不再被预扣，你仍然要在自我评税（Self Assessment）报税表申报租金收入，除非 HMRC 通知你不用。
卖房也要向 HMRC 申报吗？
要。非英国居民出售英国住宅房产，须在完成交易后 60 天内申报并缴付资本增值税（Capital Gains Tax），即使没有税要交或者是亏损，也要申报。
除了税，还要注意什么
人在海外也要自己完成房东数据库登记，并跟上租赁改革的要求。可以先做合规体检。如需协助整理牌照或登记资料，见收费。
资料来源
- Tax on your UK income if you live abroad: rental income (GOV.UK)
- What the Non-resident Landlords Scheme is (HMRC, updated 18 Mar 2026)
- Apply as an individual to receive UK rental income without UK tax deducted (HMRC)
- NRL1 form (HMRC)
- Capital Gains Tax for non-residents: UK residential property (HMRC)
最后核对：2026 年 9 月 28 日